Découvertes de désordres entre signature du compromis et réitération de l'acte.

Sujet initié par RAE, il y a 3 heures - 102 vues

Bonjour,
Maître,

Merci beaucoup pour votre réponse très claire et rassurante.
Elle nous aide à mieux comprendre les leviers juridiques existants et les enjeux liés au calendrier.

Avant de nous engager dans une procédure de référé-expertise, nous souhaiterions toutefois bien mesurer les conséquences pratiques de cette voie, afin de prendre une décision pleinement éclairée.

Pourriez-vous nous préciser, s'il vous plaît :

– quels sont les délais moyens à prévoir pour un référé-expertise (ordonnance puis déroulement de l'expertise) ;

– les conséquences possibles sur la validité de notre offre de prêt, et s'il est d'usage que les établissements bancaires accordent des prorogations dans ce type de contexte contentieux ;

– les coûts à anticiper (expert judiciaire, avocat, frais annexes), ainsi que les principes de répartition finale de ces frais selon l'issue du dossier ;

– les risques d'escalade contentieuse, notamment le passage éventuel d'un référé à une procédure au fond, et dans quels cas cela devient probable ;

– enfin, si le seul fait d'avoir engagé un référé-expertise avant la date butoir permet, en pratique, de neutraliser durablement le risque de mise en œuvre de la clause pénale, même si l'expertise se poursuit au-delà.

Notre objectif reste prioritairement amiable, mais nous devons également anticiper l'impact d'une telle procédure sur notre situation personnelle (logement, financement, délais).

Nous vous remercions par avance pour vos éclairages.

Bien cordialement,

Voici la copie de la première question :"Bonjour,
Nous avons signé un compromis de vente le 16 novembre 2025 pour une maison située à Sélestat.
La réitération de l'acte authentique est prévue au plus tard le 16 février 2026, soit dans un délai très proche, incluant un week-end.

Postérieurement à la signature du compromis, nous avons découvert plusieurs désordres non apparents lors de la vente, à savoir :

des désordres de tapisserie,

des volets roulants défectueux,

et surtout des désordres d'humidité avec présence de salpêtre dans le garage en annexe.

Nous avons sollicité une prise en charge de ces désordres, avec demande d'expertise préalable, et, concernant l'humidité, une déclaration à l'assurance des vendeurs.

Le 22 janvier 2026, notre notaire nous a indiqué oralement un refus de prise en charge concernant les désordres du garage et des tapisseries, seuls des travaux sur les volets étant envisagés.

Par la suite, nous avons reçu, par l'intermédiaire du notaire, un courrier rédigé par la fille des vendeurs ainsi que plusieurs documents techniques (devis, avis d'entreprises, refus d'assurance).
Ces éléments comportent des contradictions notables, notamment quant à la gravité de l'humidité (aucune mention de la présence de salpêtre) et aux motifs du refus de prise en charge par l'assurance.

Face à ces contradictions, nous avons demandé par écrit qu'aucun travaux ne soit entrepris avant la conclusion d'un accord de principe ou la réalisation d'une expertise contradictoire.

Malgré cette demande écrite, des travaux ont été réalisés unilatéralement, sans validation préalable de notre part.

Nous souhaitons toujours acquérir le bien, mais uniquement dans un cadre juridiquement sécurisé.

Une mise en demeure a été adressée aux vendeurs, et un rendez-vous notarial est prévu demain, le mardi 10 février 2026, afin de tenter de parvenir à un accord amiable.

Notre priorité demeure la recherche d'une solution amiable.

Nous souhaitons simplement nous assurer que notre dossier soit juridiquement prêt, dans l'hypothèse où aucune solution acceptable ne pourrait être trouvée.

Questions
Au regard de ces éléments, estimez-vous que nous serions juridiquement fondés à solliciter, en référé, la suspension de la signature de l'acte authentique à titre conservatoire, si aucun accord n'est trouvé lors du rendez-vous de mardi ou si cela n'est pas possible en droit immobilier, un référé-expertise ?

Dans l'hypothèse où l'une ou l'autre de ces actions serait fondée, sommes-nous dans l'obligation d'engager cette procédure rapidement, avant le 16 février 2026, donc dès le mercredi 11 février 2026 , afin d'éviter de permettre aux vendeurs de pouvoir déclencher la clauses pénales et nous réclamer les 41 000 € prévus ainsi que les frais d'agence immobilière ?

Merci de vos réponses".

Voici la réponse de Maître Abraham ASSESSO que nous remercions chaleureusement : "Bonjour,

Oui, votre situation peut juridiquement justifier une action en référé.

Lorsque des désordres sérieux sont découverts entre le compromis et l'acte authentique, surtout s'ils n'étaient pas apparents et qu'ils portent sur l'humidité avec salpêtre, cela touche à la conformité du bien à ce qui a été vendu. Le fait que des travaux aient été réalisés unilatéralement malgré votre demande écrite de gel renforce votre position, car cela empêche toute appréciation contradictoire de l'état réel du bien.

Deux voies sont envisageables.

D'abord, le référé-expertise. Il est clairement fondé ici. Il permet de faire désigner rapidement un expert judiciaire pour constater les désordres, leur origine, leur gravité et leur antériorité à la vente. C'est la voie la plus classique et la plus sécurisante dans ce type de dossier, surtout en présence de contradictions techniques et de travaux déjà engagés sans accord.

Ensuite, le référé tendant à la suspension de la signature de l'acte. Il est plus délicat, mais possible si vous démontrez un trouble manifestement illicite ou un risque de préjudice imminent. En pratique, les juges sont plus réceptifs à une demande de référé-expertise qu'à une suspension pure et simple, mais l'expertise peut de facto justifier un report de la réitération.

Concernant le calendrier, le point est crucial. Tant que vous n'avez pas signé l'acte, vous devez absolument montrer que votre refus éventuel de signer n'est ni abusif ni dilatoire. Si aucune action n'est engagée et que vous ne signez pas sans justification judiciaire ou accord écrit, les vendeurs pourraient tenter d'invoquer la clause pénale.

Engager une procédure rapidement, idéalement dès le 11 février 2026 en l'absence d'accord amiable, est donc fortement recommandé. Le dépôt d'un référé-expertise avant la date butoir permet de démontrer votre bonne foi et de neutraliser le risque de mise en œuvre automatique de la clause pénale, car le litige devient objectivé et judiciarisé.

En résumé, le référé-expertise est juridiquement fondé et le plus pertinent. Il est prudent de l'engager sans attendre si aucun accord clair et sécurisé n'est trouvé lors du rendez-vous notarial, afin de bloquer toute tentative de mise en cause de votre responsabilité au titre de la clause pénale."

Merci de vos réponses